陈劲菊

　　近年来，温州市房地产开发市场买房赠送阁楼、地下室、花园、露台、飘窗等形式多种多样，让人眼花缭乱。这种“买房送面积”的途径主要是开发商在项目竣工验收后通过改变建筑使用功能、“挖空”、封闭阳台、设备平台、挖地下室、客厅隔层、占用公共空间等“二次改造”手段非法增加套内建筑使用面积以及送屋顶平台、底层花园增加私人居住空间等，“买房送面积”成为了开发商促销的重要手段。

　　一、房地产二次改造现象泛滥带来的严重后果

　　(一)严重扰乱房地产市场秩序。当前，所谓“赠送面积”的多少已经成为房地产企业最重要的宣传“亮点”，有了“赠送面积”的噱头，不仅解决了房子难卖的问题，还变相提高了均价，可谓是一举数得。房地产企业将如何更多地“二次改造”作为最重要的核心竞争力，反而不注重项目本身的品质，这种本末倒置的经营思维，使我市的房地产市场处于一种恶性竞争的局面，形成了“劣币驱良币”的不良效果，不利于温州房地产市场的长远发展。

　　(二)严重破坏城市景观风貌和降低小区环境。房地产企业在正式报批建筑设计文件时，“二次开发”位置名义上是阳台、设备平台等，但实际交付使用时，则封闭为房间使用，导致原审批的外立面得不到落实，出现了“批的不建、建的未批”的乱象。中央今年发布的《进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》高度重视塑造城市特色风貌、提高城市设计水平，而我市却因“赠送面积”行为的泛滥，对城市景观风貌造成了严重破坏。

　　(三)造成严重的安全隐患和降低业主实际居住环境。这些项目通过审批或竣工验收后再改造建设时需对原有设计进行修改。通过跃层设计、填充的中庭等手段，增加户型的使用面积，提高出房率。实际上会使整个建筑承重变大，破坏了很多原有的抗震、防灾设计，降低楼体安全系数及使用寿命，造成了严重的安全隐患。另外，赠送的面积往往会影响楼盘的容积率，造成小区的容积率比实际偏高，存在居住日照不足和隐私条件降低，将公共绿地围合给底层作为独立花园降低了小区的绿地率和公共活动空间，这种看似为业主谋福利的做法，实际上是降低了业主的实际居住环境。

　　(四)严重降低行政许可效率、增加行政许可难度。为了尽可能的杜绝建成后再改造现象，有关部门针对新情况不断研究出台容积率计算办法，使政策缺乏连贯性。同时，审批人员在审批过程中对套型设计的合理性把关难度较大，在方案审查过程中，审批部门和开发商存在合理性审查的磨合时间，延长了审批时间，降低了行政许可效率。另部门审批人员在审批过程中过分注重杜绝开发商的“二次改造”的可能性，在一定程度上限制了设计人员的创作空间，往往遏制了真正按图实施的优质设计作品。

　　(五)形成潜在社会不稳定因素。根据调查数据，当前我国房产占家庭财产的比例达到惊人的高比例，房产已经成为一个家庭最重要的财产。如果房产价格出现回落，部分购房者出于确保财产不缩水的考虑，会千方百计地找各种理由要求退房，没有法律依据而存在的“二次改造”很可能会成为最好的退房理由，房地产企业将面临“未经许可建设”或“承诺无法兑现”的两难境地，进而出现“房闹”事件，形成社会不稳定因素。

　　二、整治房地产二次改造现象的建议

　　我市房地产类项目的“二次改造”屡禁不止，原因一，社会上普遍认为是政策和审批的问题，所以一直以来，管理部门不断出台限定政策，并对建筑方案中是否存在“二次改造”的可能性加强审查，但项目的建筑设计是个性的，而规范、政策是普遍性的，所谓“道高一尺，魔高一丈”，再完善的政策规定也难以完全杜绝开发商利益驱动下的“二次改造”行为。原因二，得利的开发商逍遥自在，公开宣传二次开发的成果，通过第三方和购房者约定统一改造及公共绿地为私人庭院等，从形式上、程序上规避法律风险。原因三，执法部门缺乏力度，执法部门以涉及面广、取证难度大、职能不清为由推脱责任，使违法者逃离法律追责，维权者投诉无门而不得不私了妥协解决。

　　2013年5月13日，李克强总理在国务院机构职能转型动员电视电话会议上发表讲话称，政府管理要由事前审批更多地转为事中事后监管，实行“宽进严管”。建议我市按照国家的职能转变和审批制度改革要求，加大监管力度，杜绝房地产类项目“二次改造”行为，进一步推进房地产市场的平稳健康发展。

　　建议如下：

　　1、加强事前、中、后的管制。根据《房地产广告发布规格》，制定我市《房地产广告发布实施办法》，明确售房前期宣传时间点、真实合法性，开发建设单位在销售时，应在销售处须张贴经审批的相关图纸等规定，对不按行政许可内容进行宣传和销售的，地名管理部门不予登记，房管部门不予核发预售证，市场监督管理部门对虚假广告宣传及时予以制止和处罚。在建设过程中，相关执法部门要跟踪管理，建立管理台帐，严格按照原设计图纸实施，防止批后改建和便于验收后二次改建的现象。严格按照图纸进行工程验收，对验收完毕交付的项目执法部门要加强巡查，及时制止二次改建行为。

　　2、强化诚信体系建设。将“二次开发”行为纳入房地产开发商、设计、施工、物业等单位的诚信体系，将“二次开发”对社会产生恶劣影响的开发商列入黑名单，不允许参与商业地产的招投标。明确建筑设计单位和建设单位对出具的设计方案应负的法律责任，对在设计中存在故意预留“二次改造”空间的不诚信行为予以惩处。物业管理公司知情不报或直接参与的，有关部门严格按照物业管理条例进行处罚。

　　3、明确职能部门的监管职责。建议市政府建立市场监督、住建、规划、行政执法、国土、房管等部门联合工作机制，明确部门的职能和追责制，建章立制，各尽己责，主动监管。对“二次改造”发现一起制止一起，举报一起坚决拆除复原一起，对视而不见、相互推诿、拖而不办，对在一定程度上助长了“二次改造”现象的进行追责。