严恒系

　　2014年底，国家土地上海督察局发现温州市闲置土地557宗、面积12559亩。温州市委、市政府高度重视，集全市之力，以铁的决心、以铁的力度、铁的举措推进闲置土地处置，闲置土地处置成效明显，但“闲置土地”执行难依然是一大难题，影响到土地有效利用和社会经济的协调发展。据初步了解，截止2016年9月温州市鹿城区人民法院执行局约有32件金融借款案件积案因抵押物涉及闲置土地而无法强制执行，涉及执行标的额约6亿元，由于执行案件的滞后性，该数额仍在不断增长中。

　　一、当前司法处置闲置土地存在的问题

　　1、被执行人不配合导致行政机关不能协商收回闲置土地。根据《闲置土地处置办法》相关规定，如非用地单位自身原因造成土地闲置的，可以根据形成闲置土地的责任单位与用地单位协商形成的建议方案，选择调整动工开发期限、调整土地用途、协议有偿收用地使用权、置换建设用地、由政府安排临时建设等处置方式。但一般被强制执行的用地企业负有债务较多，普遍存在下落不明或因负债过多对涉案闲置土地无享利益等原因不愿意配合行政机关协商收回闲置土地，导致土地长期闲置。

　　2、司法查封影响行政机关依职权启动无偿收回程序。温州企业受国际金融危机和温州金融风暴影响，部分企业面临巨大危机，导致部分用地企业陷入困局。该部分用地企业列为被执行人后往往无力清偿银行金融债务，故金融机构往往在诉讼或执行阶段便对其抵押财产予以司法查封，在查封期间未经人民法院许可，必须维持财产现状，不得转移或改变财产权属关系。

　　3、府院纪要内容保守不利于金融不良债权处置。2015年温州市曾就办理房地产权属变更登记召开的府院联席会议达成共识：仅对未超过二年的闲置土地予以司法处置达成共识，而温州地区自2011年下半年爆发的局部金融危机，进入司法处置的闲置土地大部分为超过二年或者查封时已超过二年的情形，而该会议纪要将该类闲置土地排除在外，不利于保护金融债权。

　　4、涉及法律繁杂与案多人少矛盾突出。闲置土地原因复杂，而当前法院执行局又普遍存在案多人少的矛盾，人民法院出于对结案率的考量，往往采取避繁就简，继而导致该类案件无法及时结清。

　　5、抵押权人无处表达诉求，处置方案矛盾突出。行政机关在拟定处置方案时往往仅是形式上书面通知相关抵押权人，抵押权人并未参与其中，处置方案往往不被抵押权人理解和支持，无法通过非诉讼途径化解用地企业和抵押权人的纠纷，继而导致诉讼、司法查封，进入死胡同。  

　　6、闲置土地信息不对称，不利于金融机构形成合力。金融机构在贷前审查中是不能像人民银行的征信查询系统一样登录市、县国土资源主管部门建立的闲置土地信息动态监测与监管系统查询贷款企业土地闲置情况，导致金融机构在土地未开发到位时继续放款，不利于闲置土地的回收。

　　二、解决司法处置闲置土地的对策和建议

　　1、提高认识，加强领导，加大打击、切实解决执行难。各级人民法院要提高对城市闲置土地处置工作的重视，加强领导。对行政机关拟对闲置土地予以有偿收回国有建设用地使用权的，则用地企业必须予以依法配合评估、收回工作，如执行义务人无正当理由逾期拒不履行的，经人民法院采取罚款、拘留等强制措施仍拒不履行的，致使判决、裁定无法执行的，情节严重的，全市两级法院应以拒执罪予以追究其刑事责任，以督促被执行人履行义务，快速有效处理闲置土地。

　　2、加强协作，提高处置工作的效率。由政府出面，协调有关部门与司法部门统一行动，以优化和盘活闲置土地资源为目标，共同支持闲置土地的处置工作，对司法冻结而造成闲置的土地尽快变现，以实现土地资产价值。

　　3、制定规章，灵活处置，保护金融债权。考虑闲置土地产生的客观原因以及经济建设发展的综合因素，结合《闲置土地处置办法》的规定，对闲置土地应区别不同情况采取不同方法妥善处理。可以学习中山市，不区分考虑抵押权、司法查封权和收回权之间的的冲突，从保护金融债权以及保护已抵押登记的善意第三人的合法权益的角度出发，对闲置土地均规定可以通过司法处置，相关行政机关应予以配合办理手续，同时亦限定买受人义务动工开发建设，由此既通过市场手段处置了闲置土地，又让需地企业有地可用，高效利用土地资源。

　　4、研究制定司法处置闲置土地统一操作规程和健全考核机制。由温州市中级人民法院牵头各政府有关部门对闲置地在法律、法规和规章间形成统一的认定标准，包括闲置的起算时间、有效计算时段、已投资数额、开发的面积，以及因司法裁决而转移的未利用土地的闲置情况认定标准等。针对不同闲置情况，制定不同的强制执行统一操作规程，以便执行人员规范执行。同时健全对闲置土地执行案件的考核机制，适当提高经办该类案件的指标数，调动执行人员积极性。

　　5、建立政府处置闲置土地听证程序。根据《闲置土地处置办法》规定，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。因而可以看出，处置闲置土地应让相关方面参与，充分利用政府储备土地，公开交易的良好时机，照顾各方利益，优化分配土地增值，用市场手段解开历史症结。也只有互相协调，综合照顾各方面的利益，才能加快闲置土地的盘活利用，让所有珍贵的土地资源发挥出应有的效益。而抵押权人作为利益相关方其通过听证程序合法表达自己诉求，同时其又是利益利益相关方亦会积极主动配合行政机关的有偿收回工作，形成良性循环。

　　6、信息共享，合力预防闲置土地。一是各级国土资源部门每年公布一次土地闲置和开发情况，借助社会和舆论的压力来监督闲置土地行为。二是将“闲置土地信息按宗录入土地市场动态监测与监管系统”向金融机构开放，与金融机构联手，对闲置土地的企业，应审慎贷款和核准融资，对违法用地项目及企业不批准贷款和上市融资。